Ринок комерційної нерухомості поки страждає мовчки
Добавлено: 2nd Ноябрь, 2008.
Нині всі ринки "тяжко" страждають від економічних потрясінь. І тільки ринок комерційної нерухомості поки страждає мовчки. У тому розумінні, що гучних обвалів і банкрутств ще не було. Більше того, вартість оренди й продажу в цьому сегменті повільно, але впевнено повзе нагору. Як вважають деякі аналітики, саме комерційна нерухомість сьогодні - один з деяких острівців стабільності в українській економіці, який останнім часом ліхорадить. Правда, деякі експерти не згодні з цим твердженням і дають невтішні прогнози: протягом місяця офісну й нерухомість бізнес класу досягне доля "замороженого" житлового будівництва, а потім закономірно прийде ціновий спад...
Більшість інвесторів сьогодні стурбовані одним питанням - як світова фінансова криза, помножена на політичну плутанину, відіб'ється на розвитку нерухомості в Україні й, відповідно, на схоронності вкладених коштів. Не секрет, що глобальні економічні потрясіння змушують девелоперів "заморожувати" незавершені об'єкти й відмовлятися від нового будівництва в різних країнах миру.
Так, по даним аналітичного відділу компанії Jones Lang LaSalle, у першій половині 2008 року в країнах СНД відбулося зниження прямих інвестицій у комерційну нерухомість на 41% у порівнянні з 2007 роком. Найбільше в результаті кризи постраждав Казахстан, друге місце в рейтингу займає Росія, за нею йдуть країни Прибалтики, а на четвертому місці перебуває Україна. Як говорять міжнародні експерти, поки на четвертому. Уже зараз через кризу ліквідності в інвесторів і скорочення обсягів кредитування строки реалізації більше половини заявлених проектів у сфері офісної нерухомості будуть перенесені.
З іншого боку, за свідченням вітчизняних експертів, ринок комерційної нерухомості нашої країни є самим ємній і перспективним у Європі, у нього є всі шанси вийти із кризи з мінімальними втратами. Нацбанк, "закрутивши гайки" іпотеці й житловому будівництву, куди більш лояльно ставиться до торгово-офісного сегмента. Та й комерційні банки кредитують офісні проекти набагато більш, чим, приміром, нерухомість економа-класу. До того ж основні гравці цього ринку воліють по можливості будувати на свої засоби й не залучати "драконівські" кредити (15% річних у доларах і 24% у гривні). Що виправдано швидкою окупністю даних об'єктів в Україні: зараз середні показники оренди в столицях Східної й Центральної Європи на 40-50% нижче, ніж у Києві, а якщо говорити про рентабельність торгових центрів, то в Європі об'єкт окупається за 10 років, тоді як у нас - усього за 3-4 роки.
Однієї з основних причин, що буде стримувати вплив кризи на ринок торговельної й офісної нерухомості, експерти вважають стійкий дефіцит таких об'єктів в Україні й "ненаситний" попит, у багато разів перевищуюча пропозиція. По приблизних підрахунках, тільки в столиці зараз порядку чотирьох мільйонів жителів, з них половина - працездатне населення, з яких близько 20% (це приблизно 400 тисяч чоловік) - службовці офісів. А оскільки на людину доводиться в середньому близько 10 кв. м корисної площі, те Києву необхідно не менше 4 млн. кв. м корисної площі бізнесів-центрів. У нас же сьогодні реально є не більше чверті цієї цифри.
"Недостача площ відчувається не тільки в Києві, але й у всій країні, - затверджує екс-президент Асоціації фахівців з нерухомості України (АСНУ) Олександр Бондаренко. - Незважаючи на те що в "докризисном" державі інвестиційний клімат благоприятствовал розвитку проектів комерційної нерухомості (їхня загальна вартість торік склала біля $1 млрд.), основні будівництва проводилися тільки у великих містах. Дефіцит підштовхує інвесторів, і будівництво офісних центрів буде тривати". Як повідомляє компанія Jones Lang LaSalle, за підсумками другого кварталу 2008 року частка вільних офісних площ у Києві склала всього 3,3%, а заповнюваність практично всіх бізнесів-центрів класу А и Б перебуває на рівні 95%. Сьогодні до моменту здачі нових об'єктів їхні власники, як правило, уже мають попередні домовленості з майбутніми покупцями або орендарями, готовими зайняти 90% площ. Більше того, бувають ситуації, коли орендарі, яким не вистачило місця в тім або іншому офісному будинку, стають у чергу й терпляче чекають звільнення площі, що сподобалася їм. "Можна прогнозувати, що ще кілька років девелоперы високоякісних бізнесів-центрів можуть не боятися обвалу й глобальної "заморозки" ринку", - констатує пан Бондаренко.
На думку експерта, у найближчий рік не передбачається й падіння цін, оскільки число бажаючих орендувати або купити приміщення як і раніше буде перевищувати кількість завершених проектів. Це підтверджують і дані Агентства нерухомості (АН) RED, згідно яким тенденцією останнього років можна назвати щорічне підвищення вартості оренди квадратного метра на 20-40% як у бізнесах-центрах, так і в промислових приміщеннях. Приміром, на сьогодні мінімальна ставка оренди промислового приміщення в столиці становить $7-8 за кв. м проти $4-5 рік назад. Приміщення ж, придатні для высокотехнологичного виробництва, пропонуються до оренди по $14-20 за кв. м, що на 40-66% більше, ніж торік ($10-12). Ріст орендних ставок на офісну нерухомість взагалі перевершив прогнози експертів: по даним Української торговельної гільдії (УТГ), замість очікуваних 20% за рік середня орендна ставка за півроку підскочила на 23%, переборовши "психологічний бар'єр" в $100 за кв. м. Для порівняння: за весь минулий рік подорожчання оренди склало 18-20%.
"Ріст орендних ставок триває й буде тривати. Правда, невеликий - на 1,5% щомісяця, у рамках інфляційних процесів. І ніхто не буде опускати ці ціни. Якщо оренда площ класу А в НСК "Олімпійський" сьогодні досягає $200 за кв. м, і при цьому така пропозиція користується попитом, то який резон запитувати менше? Українські девелоперы сьогодні схожі на подорожанина в Сахарі зі склянкою води - він може запросити яку завгодно ціну, і йому заплатять, тому що немає альтернативи. Ситуація стабілізується тільки тоді, коли збільшиться пропозиція, але у зв'язку із кризою повного насичення ринку прийде чекати ще дуже довго. З іншого боку, не слід забувати, що комерційна нерухомість - це довгострокові інвестиції. Тому будівництво вже початих офісних центрів буде йти за наміченим планом. У крайньому випадку - зупиниться, але ненадовго".
Багато місця - і нікого
Є, однак, і інші факти, які на противагу вищесказаному свідчать про швидку кризу в цьому сегменті ринку нерухомості. Можна сказати навіть більше - саме в цьому сегменті. Світова фінансова криза змушує вітчизняні компанії різко знижувати свої витрати або звільняти співробітників. Ще частіше - робити й те, і інше. Сьогодні вже близько 150 українських компаній заявили про необхідність оптимізації своїх витрат, що має на увазі не тільки скорочення зайвого персоналу, але й закриття філій, а також різке зменшення офісних площ. На думку фахівців служб зайнятості країни, незабаром в Україні кожний третій стане безробітним.
"Ця ситуація дуже істотно вплине на попит і цінову політику девелоперов, - упевнений консультант АН RED Ярослав Цуканов. - Компанії почнуть здавати власні офіси або відмовлятися від оренди існуючих, оскільки змісту містити фірму, що не працює й не приносить прибутку, немає. Поки всі стурбовані курсом долара й політичних колізій. Тому ще мало хто говорить про кризу офісної нерухомості. Але фактично інтерес потенційних покупців і орендарів уже зараз істотно знизився. Компанії сильно коректують свої плани й робочу стратегію убік урізування всіх витрат. А оскільки основний споживач офісних площ - це компанії, орієнтовані на велику кількість офісного персоналу, які першими почали скорочення, девелоперам прийде із цим рахуватися й коректувати власну політику. Що, до речі, уже відбувається: за нашим даними, за останні три тижні зупинено більше 30% комерційного будівництва".
Офіційна інформація підтверджує прогнози експерта: відповідно до огляду ринку нерухомості України за перше півріччя 2008 року, проведеному компанією УТГ, уведення половини із заявлених на поточний рік об'єктів офісної нерухомості переноситься на більше пізній строк. "Раніше на 2008 рік було заявлено близько 30 об'єктів загальною орендною площею близько 313 тис. кв. м. Тепер очевидно, що половина з них переноситься на більше пізній строк. За останнім даними, приріст офісних площ в 2008 році може скласти не більше 160 тис. кв. м", - відзначається в документі. І це притім, що за умови уведення всіх заявлених будинків обсяг офісних площ класу А и В тільки в столиці міг би збільшитися вдвічі, а в період 2010-2012 років планувалося ввести 72 об'єкта класу А и B із загальною орендною площею 3,3 млн. кв. м. Однак сьогодні купувати споруджувані проекти ніхто не хоче - оцінювати ризики інвестори стали дуже виважено.
Першою "ластівкою" кризи, що насувається, експерти назвали несподівану зміну планів однієї із самих великих инвестиционно-девелоперских українських компаній "XXI століття". Вона раніше всіх заявила, що у зв'язку з поразившим світову й українську економіку кризою ліквідності сконцентрується на реалізації профільних проектів комерційної й елітної нерухомості, полегшивши свій портфель відмови від логістичних проектів. Інша велика девелоперская компанія "HCM group" також заявила про деякі зміни у своїх планах. Компанія не буде внаслідок кризи ліквідності будувати будинку економа-класу й сконцентрується винятково на проектах елітної й комерційної нерухомості. Очевидно, що обидві компанії поки не розглядають можливість зупинки будівництва торгово-офісних об'єктів, однак починати нові проекти явно не збираються.
Куди більш сумно пролунала новина про заморожування будівництва найвищого будинку в Україні - Mirax Plaza - через проблеми з фінансуванням в умовах кризи ліквідності. Незважаючи на те що першу вежу комплексу планують однаково завершити, темп будівництва буде знижений з розрахунку один поверх на місяць. Такими темпами будуть будувати до весни 2009 року, а подальші дії по зведенню хмарочоса будуть залежати від економічної ситуації. Mirax Group також пригальмує реалізацію інших своїх проектів в Україні на рік, обґрунтувавши це тим, що колапс нерухомості в Україні особливо значний, продажів площ практично не відбувається.
"Навіть у тих бізнесах-центрах, які зараз перебувають на остаточному етапі будівництва й майже уведені в експлуатацію, попит поступово падає. Пройде ще місяць, і ми зможемо оцінити ситуацію в тім же БЦ "Леонардо". Думаю, ті, хто продовжує будівництво, роблять більшу помилку, оскільки зараз це дуже нерентабельно й може привести до банкрутства, - резюмує Ярослав Цуканов.
На чужому нещасті
монополію... побудуєш
До речі, більшість експертів сходяться в думці, що світова фінансова криза може мати почасти й позитивні наслідки, оскільки приведе до перерозподілу часток нерухомості на українському ринку на користь більше сильних гравців. Компанії, успішно його що пережили, зможуть потім скупити проекти конкурентів, що розорилися, і зайняти їхня частина ринку.
До того ж, за свідченням самих девелоперов, українська комерційна нерухомість усе ще цікавить інвесторів, особливо закордонних. Приміром, російський холдинг ROSS Group планує вихід на український ринок саме в сфері торговельної й офісної нерухомості, а британська компанія European Future Group у найближчому майбутньому має намір приступитися до реалізації свого першого великого проекту в Україні - торгово-офісного комплексу на Броварському проспекті. Це далеко не всі проекти інвесторів, причому радує те, що більшість із них не бояться політичної плутанини в нашій країні. Правда, саме результати цієї плутанини й вплинуть на те, чи стануть проекти реальністю й чи зможе ринок комерційної нерухомості вийти із кризи без особливих втрат?
Вернуться на главную страницу или перейти в раздел: Економіка